US Dow Jones Real Estate - SHORT

[Greg]

Teraz ja przygotuje dla Wam propozycję.

Sam posiadam sporą ekspozycję na ETF o tickerze (ok 10% całego porfela) : SRS (ProShares UltraShort Real Estate) czyli podwójnie lewarowany shortujący indeks DJRE (Dow Jones Real Estate). Zanim przejdę do uzasdanienia, popatrzmy co w skład indeksu wchodzi :

1/ Simon Property Group (czyli największe shopping malle w USA) - jak ostatnio byłem w USA, to po takim mallu z SPG zrobiłem ze 20km w/g aplikacji (SPG) -> praktycznie 20% indeksu
2/ American Tower Group -> 15% indeksu
3/ Public Storage -> 10% indeksu
4/ Crown Castle -> 10% indeksu
5/ ProLogis -> 8%
6/ Equinix -> 8%
7/ WellTower-> 7%
8/ AvalonBay Communities - 7%
9/ WeyerHaeuser - 7%
10/ Equity Residential - 7%

Powiem szczerze przejrzałem te spółki wszystkie, zresztą Simon Proporty Group shortowałem od jakiegoś czasu i niedawo się pozbyłem shortów zamieniając je na ten ETF.

Jak wiecie mamy ogromną nadpodaż na rynku REITów w USA, a w szczególności tych niemieszkalnych. Wzrost inflacji + wzrost stóp zabija wręcz takowe REITy.

Popatrzmy na analizę techniczną (hehe wiem, dopiero co się z niej śmiałem, ale zarówno w tym przypadku jak i fundamenów pokażę, że jest bardzo źle). Jedyną rzeczą, którą ja patrzę przy analizie technicznej jest MA200 i MA50 czyli przecięcie tych dwóch krzywych daje złoty krzyż, albo krzyż śmierci. Zejście indeksu poniżej MA200 i poniżej MA50, przy braku fundamentów do wzrostu napawa mnie optymizmem do tego shortowania.



Rynek REITów w USA jest znowu typową bańką spekulacyjną. Oczywiście Tomek zaraz pokaże wykres FEDu, że sprzedaż domów rośnie itp :) - tak rośnie, ale w/g mnie to jest odwrócenie uwagi od znacznie istotniejszego faktu - nadpodaży na rynku. Jeżeli mam podaż 100 i popyt 50, to OK, jak mam podaż 110 i popyt 70, też OK, ale w pewnym momencie mam popyt 100 i podaż 300. Zatem podaż rośnie znacznie szybciej niż popyt, a to bardzo zły znak, albo bardzo dobry do shortowania - czyli grania na spadki. Niestety nie potrafię odnaleźć wykresu pokazującego nadpodaż, a dopiero co go oglądałem, ale załóżmy, że tak jest. Dotyczy to przede wszystkim REITów działających w Retail (sklepy) czy Offices (czyli biura do wynajęcia), mieszkania na wynajem w/g mojej wiedzy (czyli ilość wolnych domów, które stoją puste, ze względu na nadpodaż, też rośnie lawinowo).

Simon Property Group (SPG), ma obecnie na 12/2016 900MLN w cashu i 23MLD$ długu na przewartościowanych nieruchmościach Retail. Trend pokazuje jak szybko SPG spada (220$ obecnie 170$). W/g mnie trend będzie kontynuowany. SPG ma ogromne shopping mall'e w swoim porfelu. Nadal generuje pozytywny cashflow, jednak widać już stagnację. Większość nabytych jest za kredyt oczywiście. Wypłaca 110% dywidendy z zysku, co oznacza, że wypłaca więcej niż zarobił, żeby utrzymać inwestorów w przekonaniu, że jest OK.

Public Storage (PSA) - wygląda lepiej, ale przeznacza też 110% zysku przeznacza na dywidende, to wiecznie trwać nie będzie. Public Storage wynajmuje różnego rodzaju place, czy to składy na samochody (których sprzedaż maleje), generalnie składowiska to jest domena. Źle to aż tak nie wygląda, więc dlaczego w marcu aż 5 udziałowców masowo pozbywało się akcji tej spółki?

Equinix (EQIX) - to moja porażka, którą shortowałem i ... musiałem zamknąć shorty, bo mnie trochę zshort zesquizowało :). To jest ciekawa spółka, w/g mnie jedyna perełka. Spółka, którą prześwietliłem na wylot, ale chyba się do niej pomyliłem i zawyża mi indeks Real Estate. Ona zajmuje się dzierżawą data center. Generalnie skupuje date center w różnym miejscach. Ostatnio skupiła coś w Brazylii i przejeła jakieś wielkie date center od Verizon'a. Jedyne co mi w niej nie pasuje to fakt, że wypłaca 430% dywidendy znaczy 430% zysku przeznacza na dywidendę czyli leci z kapitału zapasowego, a jej P/E = 216, a Shiller P/E = 303. W/g realnej wyceny rynkowej kurs akcji powinien oscylować wokół 24 a jest 383$ O_O

itd itp, a teraz parę faktów :

1/ Średnia ilość m2 na osobę w USA wręcz outperformuje cały świat. Pamietajmy, że Retail Sales przenosi się do Internetu


2/ Zatem czyżbyśmy mieli spore tąpnięcie?


3/Lawinowo spada liczba najemców. Jakaś mania ogarnia nas sprzedaży wszystkiego w internecie. Amazon wygra?


4/Lawinowo za to wzrasta liczba wolnych shopping mallów. Może ktoś chętny?


Dodajmy do tego potencjalny wzrost stóp procentowych + wzrost inflacji + spadek GDP a odpowiedź sami będziecie mieli. Ja trwam póki co dalej w tym ETFie, wczoraj czy w piątek podwoiłem swoją pozycję.

[Tomek]

Ha, tu się wyjątkowo nie będę kłócił, bo też uważam, że przy rosnącej migracji konsumentów z centrów handlowych do sklepów online REIT-y na shopping malle powinny nieźle oberwać. Tylko czemu wybrałeś całego ETF-a zamiast kilku najsłabszych funduszy, które mają największą ekspozycję na malle?

[Greg]

Shortowanie całego indeksu uznałem za lepszą alternatywę bo daje sporą stabilizacje. Ja generalnie jestem skrajnie negatywnie nastawiony do całego Real Estate w USA. Poza tym coraz ciężej zaczyna mi być określić, które spółki są bardziej przewartościowane a które mniej? Czy SPG który ma Shiller P/E=50 jest bardziej podatny na spadki niż Equinix który ma Shiller P/E = 300? Pierwszy ma malle, drugi data center. Ale który jest mocniej podatny na dalsze spadki? Niestety tego nie potrafię już określić i to był powód dlaczego uznałem, że shortowanie całego indeksu jest lepszym rozwiązaniem - stabilniejszym i mniej podatnym na wahania pojedyńczych spółek, bo ja swoje na shortowaniu Simon Property Group już zarobiłem.

[Nemo]

A gdzie mozna kupic tego ETFA? Szukam na Degiro symbolu SRS to wyskakuje cos innego z Borsa Italiana.

[Greg]

Poszukaj dobrze. On jest 4ty od góry w degiro.

[Nemo]

MAm, dzieki, nie otwierala mi sie cala lista za pierwszym razem. Zaraz skladam zlecenie ;-)

[MariuszW]

Greg, fajnie że o tym napisałeś.
Ostatnio rozmawiałem z moim analitykiem, gdzie tematem przewodnim była konstrukcja bezpiecznego portfela, aby zarabiał ok 5% r/r.
I zszedł pomysł na temat REITów, gdzie wtedy pierwszy raz słyszałem, że rośnie tam bańka. Wskazywał też na rynek Chiński.
A mnie ciekawi temat ten, bo dopiero do polski wkracza ten rodzaj inwestycji jako instrument finansowy. np. nowy produkt w CDM Pekao.
Dwa na rynku aktualnie jest subskrypcja na Griffin Premium.

To daje mi do myslenia pod kątem psychologicznym, czy akurat teraz jest czas na szorcenie, czy czasami bańka nie będzie rosła jeszcze, aż wszyscy w to będą inwestować. I będzie to najlpesza inwestycja "życia".
Zwłaszcza, że patrząc na wykres tego etf, wydaje mi się, że ma szanse na wzrost pod 38, a więc ok 12 %. Kolejna sprawa to bańka pęka na szczycie. a tutaj tendencja spadkowa trwa już od jakiegoś czasu.

[Greg]

Z tym Griffin Premium to też niezłe jaja były. O ile dobrze kojarzę miał wejść dużo wcześniej, ale ... giełda była niska i za mało ich wyceniano więc zrezygnowali. Wszyscy patrzą się na Griffin Premium jako pierwszy REIT i mają chyba mokro w majtkach bo 6.5% dywidendy daje... Tyle, że to właśnie REITy i nadpodaż nieruchomości są zawsze pierwszą jaskółką, że coś złego się zaczyna dziać (albo dobrego). Gdy ludzie interesują się mieszkaniami a ich na rynku nie ma - tak wtedy zacznie się ożywienie gospodarcze. Jeżeli ludzie przestają się interesować nieruchomościami, a nadpodaż rośnie - to sygnał ostrzegawczy. Zresztą właśnie ceny na rynku nieruchomości w Polsce na rynku pierwotnym zrównały się z cenami na rynku wtórnym, a to oznacza sporą nadpodaż na rynku głównie pierwotnym. W Warszawie budują wszędzie w każdym polu i w każdej dziurze. Pamiętaj, że to co sztucznie pompuje rynek nieruchomości to niskie stopy i zerowa inflacja, a to się właśnie kończy.

Ja bym tego Griffin Premium nawet kijem nie tknął.

[Ryszard Wielkouch]

Póki co słabo spisuje się etf SRS odwrotnie skorelowany z USA Retail Estate (IYR). Pomimo, że SPG jest regularnie masakrowany, spadł do poziomów z 2013 roku.

Zastanawiałem się czy nie zmniejszyć w nim udziałów, ale ukazała się informacja o tym, że ktoś wykupił dużą ilość opcji put na indeks IYR i raczej wstrzymam się jeszcze.

źródło: https://www.thecerbatgem.com/2017/06/07 ... e-iyr.html

[Tomek]

(...) ukazała się informacja o tym, że ktoś wykupił dużą ilość opcji put na indeks IYR

Pewnie Greg :) Ale na spadki to generalnie lepiej grać na pojedynczych walorach, bo one zawsze dynamiczniej polecą niż cały uśredniony indeks.

[Ryszard Wielkouch]

Greg za sprytny na to jest, wybrałby raczej coś z dużą dźwignią :)

Tak masz rację chyba za bardzo dałem się uwieść wizji zawalenia rynku nieruchomości w USA :)

[Greg]

Grałem na pojedyńczych walorach, ale tam nie ma lewaru :) A Tu jest. Jeżeli mam w indeksie DJ RE głównie SPG i PSA, w każdym razie commertial reits to i tak poczekam. Nie wybieram dużych dźwigni. Największa x3, ale to baaaaaaaaardzo małym kapitałem, potem x2 (tak jak tu) i tu mam tak średnio-nisko. Raczej w lewary się nie bawię, a jak już to względnie baaaaaaardzo małymi kwotami, tak że mogę tam z 5x dołożyć, żeby dobić do średniej pozycji.

Jak tam sobie dodatkowo dorabiam przez short SPG. Teraz licze na jakieś odbicie, bo pozamykałem ostatnio pozycje... W sierpniu dywidenda, więc nie chce jej płacić jako short :) Czekam ... może się doczekam tak 160$, na razie coś nie chce drgnąć :/

Ja cały czas trzymam tą pozycję.

[Greg]

Jeszcze nowość z dzisiaj ...

Tak się fajnie zbiega. Nie wiem czy to coś ważnego, ale zaobserwowałem ciekawą zbieżność :




Tak się zbiegło fajnie ... Czubek SPG wraz z czubkiem kredytów REITowych, a potem kurs zleciał, prawie tak samo jak ilość nowych kredytów. Tak jakby trend się zmienił?

[Greg]

W szczycie był wzrost 7.5% kredytów, teraz spadło do 4.6% co daje spadek o 37%

SPG w szczycie kosztował 220$, teraz 156$, co daje spadek o 41%

Patrząc się na trend spadków wszystkich kredytów (a to 70% głowna składowa PKB, znaczy konsumpcja oparta na kredycie) oficjalnie można już chyba stwierdzić, że recesja się raczej już zaczyna/zaczęła...



A w przeszłości jak tak zakręcało to :



Na koniec! :

https://www.bloomberg.com/news/articles ... ter-leases

Definitywnie short Real Estate... A commercial to już w ogóle... Najemcy uciekają, sklepy zamykają, a jak najemcy już zostają, to chcą płacić mniej i umowy na znacznie krótszy czas. Trochę się ich zamyka :

[Tomek]

Hmm, dają do myślenia te wykresy odnośnie pożyczek na cele komercyjne. Nie wiedziałem, że jest aż taki spadek. To dość wymowne zwłaszcza, że ciągle mamy przecież środowisko ekstremalnie niskich stóp procentowych. Myślę, że dalej jest spory potencjał do zjazdu na tych firmach typu SPG. Wystarczy spojrzeć na ich wyceny: P/B to jest aktualnie poziom 12, a P/E 26. No to chyba lekka przesada jak na przedstawiciela upadającej branży...

Chociaż wydaje mi się, że mówienie o początku recesji na przykładzie samych komercyjnych powierzchni jest trochę przedwczesne. Mnie z kolei wpadł wczoraj w oko inny wykres, z którego wynika, że na rynku nieruchomości mieszkalnych wcale nie ma nadpodaży, pomimo cały czas rosnących cen domów. No ale mimo wyższej ceny, domy rozchodzą się jak świeże bułeczki, czyli ciągle są nabywcy i są chętni, żeby kupić je nawet po po wyższej cenie. Moim zdaniem dopóki na tym wykresie nie będzie jakiegoś nagłego skoku, to nie można mówić o nadchodzącym załamaniu na rynku nieruchomości czy pęknięciu bańki. No ale housing market to housing market, a co do powierzchni komercyjnych, to zgadzam się w stu procentach, że to chyba teraz największy zdechlak w USA.

Te liczby na wykresie po lewej mówią o tym, w ciągu ilu miesięcy sprzedałyby się wszystkie dostępne na rynku domy, gdyby od dzisiaj nie wyprodukowano ani jednego nowego. Dopóki nie ma tutaj nadpodaży to znaczy, że rynek jest jeszcze chłonny i wzrost cen nieruchomości sam w sobie nie jest specjalnym zagrożeniem, bo mimo tego ciągle znajdują się nabywcy.